,城市更新REITs未来可期
2024-08-03 【 字体:大 中 小 】
,城市更新REITs未来可期
孟伟,北京国际交流协会城市更新与元宇宙专业委员会主任,资深房地产专家
近期,国家发改委发布了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》(以下简称“通知”),通知将消费基础设施纳入基础设施REITs的试点资产范围,至此,城市更新REITs中最重要的拼图完成,城市更新REITs得以实施。
本文将论述城市更新REITs的可行性及其展望。
一、城市更新背景
“十四五”政府工作报告中首提“城市更新行动”。城市更新的主旨是,保障城市功能、改善民生福祉、加强生态保护、传承历史文化、提升治理能力、激发城市活力,实现高质量发展。中国在经过40多年城市化高速发展后,城市已从粗犷的量的扩张开始向高质量发展的方向转变,同时中国房地产业已出现严重的钝化,进入了“存量市场”时代,在此背景下,城市更新将成为推动城市化高质量发展以及托底房地产业的新动能。
目前,我国的四个一线城市先后出台了城市更新条例,各市的条例内容有所不同,本文将依据“北京市城市更新条例”(以下简称“条例”)进行论述。
二、REITs对城市更新的适用性
1.城市更新实施内容及其功能业态的适用性
条例中共有六大项城市更新实施内容,其中只有“老旧厂房更新改造”、“低效产业园区更新”、“老旧低效楼宇更新”适用于REITs。
条例的相关内容摘要如下:
“第三十三条实施老旧厂房更新改造的,在符合街区功能定位的前提下,鼓励用于补充公共服务设施、发展高精尖产业,补齐城市功能短板。
第三十四条实施低效产业园区更新的,应当推动传统产业转型升级,重点发展新产业、新业态,聚集创新资源、培育新兴产业,完善产业园区配套服务设施。
第三十五条实施老旧低效楼宇更新的,应当优化业态结构、完善建筑安全和使用功能、提升空间品质、提高服务水平,拓展新场景、挖掘新消费潜力、提升城市活力,提高智能化水平、满足现代商务办公需求。在符合规划和安全等规定的条件下,可以在商业、商务办公建筑内安排文化、体育、教育、医疗、社会福利等功能,也可以用于宿舍型保障性租赁住房”。
综上所述,城市更新是复合型城市综合体,其主要功能业态包括科技产业(商务办公、厂房、实验室、库房等)、商业、酒店、文旅、康养、娱乐、体育、医疗、教育、公寓等,其中科技产业和商业是最重要的功能业态。
2.再看REITs的试点资本范围:
自2020年4月基础设施REITs试点启动以来,历经了4次扩容。
首次试点,基础设施包括仓储物流,收费公路、机场港口等交通设施,水电气热等市政设施,产业园区等其他基础设施,不含住宅和商业地产。
2021年6月,首次扩容将能源基础设施、保障性租赁住房等纳入试点范围。
2022年11月,再次扩容,新加入新能源、水利、新型基础设施等。
2023年3月,最新扩容,增加了消费基础设施,“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”。
小结:
①前三次的REITs的试点范围中,只有产业园区项和城市更新的科技产业项相匹配,商务办公可归属产业园区项;
②最新一次,REITs扩容了消费基础设施,完成了城市更新商业板块的拼图;
③其他的城市更新功能业态,如酒店、文旅、康养、娱乐、体育、医疗、教育、公寓等,只要在项目中所占比重不大,均可纳入商业板块范畴;而且从发展的角度看,此类功能业态的不动产将有机会入场。
可以说通知补齐了城市更新REITs的功能业态的拼图,城市更新REITs得以实施,这对城市更新的发展具有重要意义。
三、项目用地和改扩建的合规性
关于项目用地和改扩建通知提出,“项目用地性质应符合土地管理相关规定”,“如项目曾进行改变功能用途的重大改扩建,应主要依据改扩建时的相关手续办理情况判断其投资管理合规性”。
对相关内容条例提出,“本市探索实施建筑用途转换、土地用途兼容”,“存量建筑在符合规划和管控要求的前提下,经依法批准后可以转换用途”,“存量建筑用途转换经批准后依法办理规划建设手续”。
通知和条例对项目用地和改扩建的合规原则基本一致,均体现了相对灵活化的土地利用政策导向,这对更好地盘活存量不动产资产具有积极意义。
四、城市更新REITs之展望
1、城市更新是盘活存量不动产,纾困地方财政收入下行压力的重要抓手。
根据财政部发布的《2022年财政收支情况》,2022年,全国政府性基金预算收入77879亿元,比上年下降20.6%;地方政府性基金预算本级收入73755亿元,比上年下降21.6%,其中,国有土地使用权出让收入66854亿元,比上年下降23.3%。根据相关资料,2020年以后,土地出让金占地方财政总收入的比重已达到85%左右,地方财政收入减少严重。
上述涉及三种类型的存量不动产,其中老旧厂房和低效产业园区的物业权利人大多是地方政府和国企,盘活此类存量不动产,并使其增值增效,能够解决地方的就业问题,增加地方政府的财政收入,更能激发地方的经济活力。根据相关资料分析,在全国范围此类存量不动产资产规模估计达数十万亿元。所以,大力发展城市更新,盘活存量不动产,是地方政府恢复并增强经济的重要抓手。
2、REITs是城市更新重要的金融工具
城市更新的标的物主要是存量不动产项目,其沉淀了大量资金,以及企业负债,城市更新项目REITs上市,将有助企业回笼资金、增强现金流,改善资产负债表,还有助于企业形成投融资闭环,优化资本结构,使资产运营良性循环,促进企业高效优质发展。
2020年4月REITs试点启动至今,全国已上市REITs25只,募集资金800多亿元。根据测算,我国公募REITs规模能达到3.2-9.7万亿元(艾瑞咨询报告),如此,我国的REITs规模还将有至少40倍的发展空间,相应地城市更新REITs规模将是万亿级的。
城市更新REITs未来可期!
作者:孟伟
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